EFSANELER BİTTİ GERÇEKLER BAŞLADI

Vergi uygulamalarında bazı düzenlemeler vardır ki yıllarca alışkanlık yaratır, sonra bir gün değişir ve o alışkanlıklar mükellefin başına ciddi maliyetler açar. Taşınmaz ve iştirak hissesi satış kazancı istisnası tam olarak bu kategoride.
Uzun yıllar boyunca şirketler açısından ‘taşınmaz satışı’ önemli bir vergi planlama aracıydı. Aktifte belirli süre tutulan gayrimenkullerin satışından doğan kazançların önemli bir kısmı kurumlar vergisinden istisna tutuluyor, bu da işletmelere ciddi avantaj sağlıyordu. Ancak 15 Temmuz 2023 tarihinde yapılan düzenleme ile bu alan kökten değişti.
Artık yeni dönemde edinilen taşınmazlar için satış kazancı istisnası uygulanmamaktadır. Açık ifade ile söylemek gerekir: “Gayrimenkul satarak vergiden avantaj sağlama dönemi kapanmıştır.” 
Bu gerçeği görmezden gelen mükellefler, farkında olmadan ciddi vergi yükleri ile karşı karşıya kalmaktadır.
Bununla birlikte, düzenleme tamamen geriye dönük bir kayıp yaratmamıştır. 15 Temmuz 2023 öncesinde aktife alınmış taşınmazlar için istisna uygulaması devam etmektedir; ancak oran yüzde 50’den yüzde 25’e düşürülmüştür. Yani avantaj devam etmekle birlikte ciddi şekilde daraltılmıştır.
İstisnadan yararlanmanın temel şartlarından biri, ilgili kıymetin en az iki tam yıl süreyle işletme aktifinde kayıtlı olmasıdır. Bu süre şartı uygulamada en çok hata yapılan alanlardan biridir. Gün hesabı yapılmadan gerçekleştirilen satışlar, istisnanın tamamen kaybedilmesine neden olmaktadır.
Bir diğer kritik husus ise tahsilat şartıdır. Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmektedir. Uygulamada sıkça karşılaşılan “çek alındı, tahsil edilmiş sayılır” yaklaşımı doğru değildir. Tahsilat gerçekleşmediği takdirde, geçmişte uygulanan istisna iptal edilmekte ve mükellef vergi, faiz ve ceza ile karşı karşıya kalmaktadır.
İstisnadan yararlanılan kazancın pasifte özel bir fon hesabında beş yıl süreyle tutulması da zorunludur. Bu fonun işletmeden çekilmesi, ortaklara dağıtılması veya amacı dışında kullanılması durumunda, sağlanan vergi avantajı geriye dönük olarak ortadan kalkmaktadır.
Öte yandan iştirak hissesi satışlarında durum farklıdır. Bu alanda istisna uygulaması yüzde 75 oranında devam etmektedir. Ancak burada da iki yıl elde tutma şartı, iştirak niteliğinin gerçekliği ve muhasebe kayıtlarının doğruluğu büyük önem taşımaktadır. Kağıt üzerinde oluşturulmuş yapılar vergi incelemelerinde ciddi risk taşımaktadır.
Ayrıca gözden kaçırılmaması gereken bir diğer önemli husus katma değer vergisi boyutudur. Yeni düzenleme ile birlikte taşınmaz satışlarında KDV istisnası da büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Bu da işlem maliyetini artıran ikinci bir vergi yükü anlamına gelmektedir.
Bugün gelinen noktada açık bir gerçek vardır: Taşınmaz satışları artık bir vergi avantajı aracı değil, doğru planlanmadığında ciddi bir vergi riskidir. Buna karşılık iştirak hissesi satışları, halen doğru yapılandırıldığında vergi planlaması açısından kullanılabilecek nadir alanlardan biri olma özelliğini korumaktadır.
Sonuç olarak; eski alışkanlıklarla hareket eden mükellefler için bu alan artık bir fırsat değil, bir tuzaktır. Vergi planlaması yapılmadan gerçekleştirilen her satış işlemi, kâr üretmek yerine vergi üretme riski taşımaktadır. Güncel mevzuata uygun, hesaplanmış ve kontrollü hareket etmek ise artık bir tercih değil, zorunluluktur.